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江南大学现代远程教育 第三阶段练习题 考试科目:《房地产评估》第7章至第10章（总分100分） 学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分） 1、估价时点应与（ ）的日期相一致。 A．签订估价合同 B．开始估价作业 C．完成估价报告 D．估价结果所属 2、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。 A．280 B．285 C．290 D．295 3、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的l．2倍，该类房地产的报酬率为l0%，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 4、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需l．5年，已知报酬率为8%，折现率为l2%，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。 A．4023．04 B．4074．10 C．4768．50 D．5652．09 5、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。 A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据加权算术平均法 6．在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。 A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用 7．某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（ ）元/m2。 A．3100 B．3195 C．3285 D．3300 8．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法 9．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。 A．4800 B．5124 C．5800 D．7124 10、同一建筑物若使用性质不同， 其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。 A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房； B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房； C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房； D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。 二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分） 1、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（ ）。 A．后退道路红线距离 B．土地使用期限 C．基础设施完备程度 D．容积率 E．合并的可能 2、残余法是依据（ ）价格。 A．土地收益求取土地 B．建筑物收益求取建筑物 C．房地收益求取房地 D．房地收益单独求取土地或建筑物 3、收益乘数有（ ）。 A．毛租金乘数 B．利润乘数 C．净收益乘数 D．销售收入乘数 E．潜在毛收入乘数 4、房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。 A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设旌建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费 5．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。（建设工程教育 网原创） A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 6．收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。 A．市场提取法 B．累加法 C．指数调整法 D．投资收益率排序插入法 E．收益乘数法 7、与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。 A．是一种专业意见 B．估计价格或价值 C．实行有偿服务 D．承担法律责任 E．估价作业日期长 8、收益性房地产包括（ ）。 A．未出租的餐馆 B．旅店 C．加油站 D．农地 E．未开发的土地 9、预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。 A．市场比较法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法 E．路线价法 10、应用路线价法需要进行（ ）等修正。 A．临街深度 B．土地形状 C．交易曰期 D．交易情况 E．临街宽度 三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分） 1、保障性住房 2、动态地价： 3、路线价区段： 4、标准深度： 四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分） 1、里地线以外的区域称为 。里地线与道路之间的区域称为临街地或 。 2、工业厂房的价格还受到 、 、 和 等因素的影响 3、商业房地产最主要的特点有 和 。 4、专门用于土地价格评估的方法有 、 。 五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分） 1、假设开发法适用的外部条件？ 2、城镇土地分等地级的含义？ 3、解释假设开发法称为现金流量折现法？ 4、房地产估价报告的基本内容包括哪些？ 六、计算题：（本题共2小题，每题7分，共14分） 1、某宗房地产的总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元，总建筑面积为10000㎡。某公司拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为750万元，建筑面积为1600㎡。试按土地价值分摊方法计算该公司占有的土地份额。 2、某临街深度为30.48％（100英尺）、临街宽度25％的矩形宗地，总价为158万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24％（50英尺）、临街宽度15％的矩形宗地的总价。 (责任编辑：admin)要这答案加QQ：800020900 或加微信：q800020900 获取 |
