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南开17秋学期《成本与管理会计》在线作业

一、房地产市场供需关系失衡
  
  1、需求旺盛的原因浅析
  1)传统观念影响
  中国人传统观念中成了家方能立业,成家即可理解为与爱人缔结连理,也可以理解为在自己奋斗打拼的城市里有属于自己的一个蜗居。北京、上海、深圳这些大城市有着无数漂泊的人,为了理想为了生活在陌生的城市里不停奔波,当他们停下脚步站稳了脚跟,第一件想要做的事情往往就是在这里买房,给自己一个家。而本土居民到了婚配年龄,第一件需要操办的大事也是买房。衣食住行,在如今人们早已不再为是否每天吃得饱肚子,穿得暖不暖这种问题纠结。而是向更高层次的消费:住和行上努力。眼见着路边的高楼大厦、花园小区从无到有,从少到多;街边跑的自行车越来越少,私家车越来越多就可以看出人们的努力程度。住房是“衣食住行”的重要组成部分。居民的住房状况在一定程度上反映人民的生活水平和整个城市的经济发展的总体水平。
  受传统住宅消费观念影响,人们往往把“居者有其屋”的观点等同于“居者有其产”。把买房当作人生的中的一件大事,要么就不办,要办就一次性了结。也就是说大部分购房者希望购房一步到位。这种想法固然是好,想想现今满天飞的楼盘广告、遍地开花的地产公司,如何选择真让人头昏眼花;想要看个房基本上等于逛遍城市每个角落;去买房还要排号,进去挑房跟物资紧缺时去菜市场抢肉一个情景,谁也不想受二茬罪。这种想法也可以理解,但要综合考虑方方面面因素,根据自己实际的经济情况,考量目前房地产市场租房、购中小户型房或二手房以及一步到位买大屋所需要的经济实力,做出符合自身经济情况的选择,不要为了一时的方便而使自己在未来二三十年都背上沉重的经济负担。
  2)居民消费心理和预期的影响
  房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业。在房地产这样兼具投资和消费双重属性的特殊市场,消费心理往往起到决定作用。这也是为什么在如今房价已经高涨到这样一个价位房地产商还在到处炒作房价不会跌,试图以媒体的力量来给诸多的观望购房者造成一个房价仍会不断上涨的印象。
  购房者心理对房地产市场的影响在2006-2007年表现得特别强烈,当时国家已经意识到房地产非理性发展对行业和宏观经济的负面作用,因此出台了诸多宏观调控政策用来遏制房价的飙升,但在市场投机力量巨大购买力作用下,房价依然以惊人的速度一路上升。购房者看着楼市一则以喜一则以忧:喜的是早一天买到房早一天赚到,忧的是口袋中的钞票赶不上那房价飞涨。俗话说“买涨不买跌”于是在一片群情激奋中不管有钱的没钱的有房的没房的全都挤着去买房。但房地产商开发的楼盘多以中高档住宅为主,为了买房,很多消费者还不理性的消费了自己无法负担的高档住宅或是被迫消费了高档住宅。
  2、影响需求的因素
  1)土地价格及相关产品价格
  前些年土地市场未形成,政府土地出让主要是通过协议方式进行的。这其间不仅容易出现暗箱操作,而且往往使土地的名义价格远低于实际价格。近几年,土地出让已经市场化,商业用地大多已通过市场拍卖、招标方式出让,这些竞争性出让方式形成的低价较为真实的反映了土地的实际价值。但是,土地出让实行招标、拍卖、挂牌、出让以来,“价高者得”的拍卖方式迫使房地产商为得到土地而竞相抬价,土地的价格比之前实行协议出让时成倍上涨,土地中标价明显高于底价,加大了住宅土地开发成本,加之税费的增加,使得房地产开发企业将成本也节节攀升。由于土地本身的稀缺性及不可再生性,决定了今后相当长的时期内土地价格将继续上涨,土地成本的高低又受土地供给方式的直接制约。目前,中国大中城市住宅地价每平方米已达4000元左右,高出美国大中城市每平方米十几美元左右的地价几十倍。房地产商面对土地价格的攀升不惜把增加的成本转嫁到消费者身上,进而提高了楼盘价格。
  另外,随着老百姓对住房品质要求的不断提高,住宅开发项目在环境建设、配套设施建设等方面的投入将进一步增加。同时,随着新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用,这都带来建造成本的增加。这些因素也将进一步推动房价的上涨,但不是影响房价的显著因素。
  2)人口年龄段比例及家庭数量
  由于支付能力、生理、心理等不同特征,不同年龄段人群对于住宅需求呈现不同的特点,因此人口年龄结构变动就会对住宅需求产生影响。人口年龄结构对住宅需求的影响表现在通过人口年龄结构变化直接影响住宅需求,青壮年人口对于住宅需求较大,青壮年人口比例增多,住宅需求就会增加。由表1可看出目前有买房需求的人群大部分集中在20-40岁年龄段。而其中20-30岁年龄段,也就是我国实行计划生育政策以来出生的80后已成为社会的主力军,结婚生育使得80后把买房都提到了议事日程的第一条。然而对于进入社会没几年的80后,要负担如今动辄上百万的一套房子必然会令自己背上沉重的经济负担。30-40岁年龄段的人群也是在近几年经济状况才开始逐步提高,其经济实力相对20-30岁人群要强。然而这个年龄段人群往往已经结婚生子,上有老下有小,自己就是中流砥柱。因而对住房的要求往往比20-30年龄段要更高。由表2 可看出中青年人口的比例也在显著上升,对住房的需求有着巨大而迫切的需求。作为社会主体的中青年人口直接推动住房的消费。
  并且随着我国社会经济的不断发展和人民思想观念的变化,我国家庭架构逐渐从传统的三口之家、三代同堂等大家庭模式向小家庭结构分化:如夫妇家庭、单身家庭等,家庭结构趋于小型化必然造成当前家庭数量的增加。
  3)不同收入人群比例及房价比
  收入是决定消费的最主要因素,且收入差距导致了消费行为的差异。我国低、中、高收入人群比例基本可以按照20%、60%、20%来划分。而社会财富占有量是仅占20%的高收入人群占有社会80%的财富,贫富差距明显。但对各收入阶层而言,房地产市场价格不断攀升并未对消费行为产生任何促进作用,反而与期望的影响结果有较大偏差。也就是说高收入人群并未相应的在房地产市场进行高消费。中、低收入人群的买房意愿要高于高收入人群,而高收入人群一般已经拥有住房不再需要进行改善性购房,对于房地产市场多持观望态度。即使有需要也多属于投资需要。中、低收入的居民比高收入居民更有买房的需求,他们买房大多是为了居住,即使收入较低,买房也必须被摆上议事议程。尤其是一些低收入居民还是住在租赁房中,随着房价增长过高而导致的租金上涨催涨了较高的买房动力。占20%的高收入人群没有表现出相应的财富效应,表明我国房地产市场的主导因素仍为自住需求,投资需求较少。
  购房是一种经济行为,购房数量的多少不由原因购房的人群数量来决定,而取决于人群的实际购买能力,即房价收入比(房价收入比是指城市的年平均一套上市房屋价格与居民年平均收入之比)。世界银行认为,合理的房价与收入之比是5:1,联合国的标准是3:1;在美国,这个比例是3:1,日本是4:1。1997年房地产泡沫破裂前的香港,房价收入比是11:1。对发展中国家来说,二者比值达到5-6倍时,认为消费者有能力购买商品住宅。目前北京、上海等一线大城市房价已经步入世界房价最贵的城市行列,北京、上海主城区高档公寓均价每平方米已达2万元以上,还多是清水房。买一套100平米左右的住房,得200-300万元人民币。而北京、上海居民户均年收入不超过8万元人民币,房价收入比高达25-30多倍,远远超过国际上正常房价收入比水平,房价已脱离居民的购买力和承受力。
 

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